املاک تورنتو کانادا

یک زوج ساکن آنتاریو پس از نقل مکان به خانه‌ جدیدشان با مشکلات چالش برانگیز مثل کف پوسیده شده، قارچ و کپک در آشپزخانه و سقف خراب مواجه شدند.

این زوج خانه خود را آگست سال گذشته به قیمت حدود ۵۰۰ هزار دلار در شمال Grafton آنتاریو بدون هیچ قید و شرطی خریده بودند.

در آن زمان بازار مسکن پرالتهاب بود و اکثر خانه‌ها تنها دو روز در مارکت می‌ماندند. به گفته این زوج شرایط به گونه‌ای بود که اگر خانه مناسبی پیدا می‌شد، باید هرچه سریع‌تر آن را می‌خریدی. به همین دلیل آن‌ها خانه را بدون انجام بازرسی فنی (Home Inspection) خریداری کردند.

اما پس از نقل مکان به خانه جدید متوجه شدند که خانه نیاز به تعمیرات اساسی دارد و تقریبا باید هزینه زیادی برای بازسازی خانه بکنند.

به گفته رئیس انجمن بازرسان خانه آنتاریو (Ontario Association of Home Inspectors) در سال های اخیر رقابت شدید بین خریداران در بازار مسکن باعث شده مشتریان از بازرسی خانه چشم پوشی کنند. آن‌ها برای این که خانه را از دست ندهند، تا حد امکان شرایط را برای فروشنده حذف می‌کنند.

هزینه بازرسی خانه در سراسر آنتاریو بر اساس مکان و اندازه خانه متفاوت است و معمولا بین ۴۵۰ تا ۶۵۰ دلار هزینه دارد.

هدف از انجام Home Inspection این است که مشتری بداند چه خانه‌ای قرار است بخرد. اما معمولا مشتریان بعد از آن که این هزینه را برای چند خانه پرداخت کردند و نتوانستند آن خانه‌ها را بخرند، از صرف این هزینه برای خانه‌های دیگر چشم پوشی می‌کنند.

در بازرسی خانه موارد زیادی مورد بررسی قرار می گیرد. از فونداسیون و سقف و کف خانه گرفته تا وضعیت بیرونی و وضعیت لوله کشی و سیستم گرمایش و تهویه.

با توجه به اصلاحات بازار مسکن و آرامتر شدن اوضاع و کمتر شدن میزان معاملات، پیش بینی می‌شود مشتریان مثل گذشته قبل از خرید خانه برای بازرسی آن هزینه کنند.

در پی افزایش نرخ بهره پایه در کانادا، قیمت مسکن در اکثر مناطق، از جمله منطقه تورنتوی بزرگ (GTA) روند کاهشی دارد. این موضوع را گزارش جدید سازمان املاک و مستغلات تورنتو (TRREB) تایید می کند.

طبق این گزارش، میانگین قیمت مسکن در تورنتوی بزرگ (GTA) در ژانویه ۲۰۲۳ نسبت به سال قبل همین موقع، حدود ۱۶٫۴ درصد ارزانتر شده که یک رکورد است، یعنی بیش از ۲۰۳ هزار دلار کاهش قیمت نسبت به پارسال.

ژانویه سال پیش قیمت مسکن در تورنتوی بزرگ (GTA)، میانگین ۱ میلیون و ۲۴۲ هزار دلار بود. اما ژانویه امسال به حدود ۱ میلیون و ۳۹ هزار دلار رسیده (ماه قبل ۱ میلیون و ۵۱ هزار دلار بود).

متوسط قیمت مسکن در خود شهر تورنتو (City of Toronto) هم به میزان قابل توجهی کاهش پیدا کرده و بالاخره دوباره به کمتر از ۱ میلیون دلار رسیده.

متوسط قیمت مسکن در تورنتو از حدود ۱ میلیون و ۱۸ هزار دلار در ماه دسامبر، به ۹۸۸ هزار دلار در ماه ژانویه رسیده. ژانویه سال پیش، قیمت مسکن در شهر تورنتو میانگین ۱ میلیون و ۷۲ هزار دلار بود.

در مناطق حومه تورنتو (Outer GTA) هم قیمت ها اندکی کاهش یافته و از حدود میانگین ۱ میلیون و ۷۱ هزار دلار در ماه دسامبر، به میانگین ۱ میلیون و ۶۷ هزار دلار رسیده. سال پیش همین موقع، قیمت مسکن در مناطق حومه تورنتو میانگین ۱ میلیون و ۳۵۶ هزار دلار بود.

اعداد اعلام شده در این گزارش توسط سازمان املاک و مستغلات تورنتو (TRREB) منتشر شده و منبع آن، معاملات ثبت شده در سامانه MLS است.

قیمت انواع مسکن در تورنتو و حومه را در ادامه ببینید.

همان طور که قبلا اعلام شده بود، دریافت مالیات از خانه‌های خالی شهر تورنتو امسال آغاز می‌شود و مالکان باید تا ۲ فوریه ۲۰۲۳، وضعیت ملک مسکونی خود را مشخص کنند.

انتظار می‌رود درآمد حاصل از این مالیات، بخشی از مشکل کمبود نقدینگی شهر را حل کرده و در عین حال مالکان را به اجاره دادن ملک مسکونی خود ترغیب کند.

این اولین بار است که چنین طرحی در تورنتو اجرایی می شود. اما، قبلا در شهرهای دیگر کانادا مثل ونکوور اجرا شده و تاثیر مثبتی به همراه داشته است.

طبق گزارش Royal LePage، از زمان اجرای مالیات مسکن خالی در ونکوور (از سال ۲۰۱۷)، حدود ۲۰ درصد از تعداد خانه‌های خالی کم شده و ۴۹ درصد خانه‌های خالی ثبت شده هم در سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ اجاره رفته اند.

اگر شما هم صاحب یک ملک مسکونی در شهر تورنتو هستید، بهتر است یک سری نکات درباره طرح مالیات مسکن خالی بدانید.

🔻اعلام وضعیت ملک مسکونی

فرقی نمی‌کند خانه شما خالی است، مستاجر دارد و یا خودتان در آن زندگی می‌کنید. طبق این طرح، هر سال باید وضعیت ملک مسکونی را اعلام کنید.

🔻راه‌های اعلام وضعیت ملک مسکونی

شما می‌توانید از طریق پورتال آنلاین شهر تورنتو (به نشانی www.toronto.ca)، وضعیت ملک مسکونی خود را اعلام کنید.

همچنین، یک فرم پستی هم وجود دارد که می‌توانید پس از پر کردن، آن را پست کنید. البته با توجه به طول کشیدن فرآیند ارسال با پست بهتر است این کار زودتر انجام شود و به روزهای پایانی موکول نگردد.

🔻مبلغ پرداختی برای مالیات مسکن خالی چقدر است؟

نرخ این مالیات برابر است با ۱ درصد ارزش ملک مسکونی. یعنی اگر شما مالک یک خانه یک میلیون دلاری هستید، باید سالانه ۱۰ هزار دلار به عنوان مالیات مسکن خالی بپردازید.

🔻اگر تا مدت زمان مشخص شده وضعیت مسکن اعلام نشود، چه اتفاقی می‌افتد؟

اگر تا مدت زمان مشخص شده (۲ فوریه ۲۰۲۳)، وضعیت ملک مسکونی خود را اعلام نکنید، این ملک به طور خودکار خالی تلقی می‌شود و مشمول مالیات خواهد شد. همچنین، ممکن است صاحبخانه با جریمه ۲۵۰ دلاری تا ۱۰ هزار دلاری مواجه شود.

🔻چه کسانی از پرداخت مالیات معاف هستند؟

این مالیات برای خانه‌هایی که حداقل ۶ ماه از سال را خالی بوده اند، در نظر گرفته شده. یعنی اگر خانه‌ای ۵ ماه خالی باشد، مشمول دریافت مالیات نمی‌شود.

همچنین، در شرایط زیر ملک مسکونی از پرداخت مالیات معاف است:

– فوت مالک
– تحت درمان قرار گرفتن مالک به مدت طولانی
– بازسازی ملک به طوری که خانه برای مدت طولانی غیرقابل سکونت باشد

احتمالا امسال میزان اجاره بهای واحدهای کاندو در منطقه تورنتوی بزرگ (GTA) با شیب ملایم‌تری نسبت به سال قبل افزایش خواهد یافت.

این گزارش را شرکت Urbanation که به صورت تخصصی در حوزه کاندو فعال است، منتشر کرده.

طبق این گزارش، در سال ۲۰۲۲ میزان اجاره بهای کاندو در تورنتوی بزرگ، حدود ۱۷ درصد نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرد که بی‌سابقه بود.

اما حالا Urbanation پیش بینی می‌کند که در سال ۲۰۲۳، اجاره بهای کاندو حدودا ۵ درصد بیشتر شود.

به طور متوسط در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۲، اجاره یک کاندو میانگین ماهی ۲۷۵۲ دلار هزینه داشته.

همچنین، تعداد کاندوهایی که در سال گذشته اجاره ماهانه آن‌ها کمتر از ۲ هزار دلار بوده، ۸۷ درصد کمتر شده.

مناطق اتوبیکو، اسکاربرو و نورث یورک با ۲۱ درصد رشد اجاره، بیشترین میزان افزایش اجاره را در سال ۲۰۲۲ داشته اند.

به گفته Urbanation، افزایش روند مهاجرپذیری و کاهش قدرت خرید مردم برای خرید ملک باعث شده تا مردم به اجاره نشینی روی بیاورند و به دنبال آن میزان اجاره بها هم بیشتر شود.

بنابراین، مبلغ اجاره بها همچنان به رشد صعودی خود ادامه می دهد، اما شاید به نسبت قبل شدیدتر نباشد.

یکی از کارهای مهم قبل از خرید مسکن در کانادا، بازرسی خانه یا Home inspection است.

در این مرحله، خریدار از یک بازرس مخصوص می‌خواهد مسکن مورد نظر او را به دقت بررسی کند، مشکلات احتمالی را بفهمد و مطمئن شود که آن واحد مسکونی سالم است.

چون گاهی اوقات پس از خرید مسکن، تعمیرات و بازسازی آن هزینه زیادی خواهد داشت و بهتر است برای جلوگیری از ضرر مالی و هزینه بیشتر، حتما قبل از خرید، واحد مسکونی توسط یک کارشناس بازرسی شود.

با شروع پاندمی کرونا و بالا رفتن تب خرید مسکن در کانادا، عده زیادی برای شکست دادن دیگر خریداران و به اصطلاح برنده شدن معامله و از دست ندادن فرصت خرید، تمام شرط و شروط‌ها را کنار گذاشتند. یکی از این شرط ها، بازرسی خانه بود.

اما حالا با توجه به آرام شدن بازار مسکن و فروکش کردن رقابت بین خریداران، مجددا تمایل مردم به استفاده از Home inspection افزایش یافته.

البته خریدار باید در انتخاب بازرس خانه دقت لازم را داشته باشد، مخصوصا در استان‌هایی – مثل آنتاریو – که تقریبا نهاد نظارتی برای این حرفه وجود ندارد. در این استان‌ها بازرس خانه باید حتما گواهی CAHPI داشته باشد.

در واقع این گواهی نشان می دهد که فرد عضو اتحادیه بازرسان املاک کانادا یا همان CAHPI است. می توان گفت با این گواهی اندکی خیالتان راحت تر می شود. در نظر داشته باشید که این اتحادیه self-regulated است و مقررات آن توسط دولت تنظیم نمی شود.

حتی در استان‌هایی مثل بریتیش کلمبیا و آلبرتا که نهاد نظارتی وجود دارد، بهتر است خریداران قبل از انتخاب بازرس خانه، نظرات مردم را بخوانند و ترجیحا سراغ بازرسان با قیمت‌های خیلی پایین نروند.

از جمله مواردی که بازرس خانه آن را بررسی می‌کند، می‌توان به کیفیت ساخت واحد مسکونی، خرابی آشپزخانه و حمام، فرسودگی سقف و پنجره‌ها و اتاق زیر شیروانی اشاره کرد.

کلاهبرداری با جعل هویت یا Title Fraud در تورنتو رو به افزایش است. سه مورد از این کلاهبرداری‌ها را با جزئیات در پست‌های قبلی توضیح داده ایم.

به تازگی یک شرکت بیمه حق مالکیت (title insurance) با استناد به تحقیقات کارآگاه های خصوصی، اطلاعات جدیدی را در این زمینه در اختیار CBC گذاشته.

این اطلاعات نشان می‌دهند که در پشت قضیه کلاهبرداری‌های املاک با جعل هویت، تعدادی باند سازمان یافته تبهکاری وجود دارد.

طبق اطلاعاتی که CBC به آن ها دست یافته، اخیرا حداقل ۳۰ ملک در محدوده تورنتوی بزرگ (GTA) بدون اطلاع مالک اصلی فروخته یا روی آن‌ها وام گرفته شده است.

با توجه به تحقیقات انجام شده، روش کار کلاهبرداران به این صورت است:

کلاهبرداران اصلی که همان گروه های سازمان یافته تبهکاری هستند، هیچ وقت مستقیما خودشان وارد عمل نمی‌شوند و یک سری افراد را (با پرداخت مبالغی بین ۵ تا ۱۰ هزار دلار) مخصوص این کار استخدام می کنند.

این افراد با استفاده از مدارک تقلبی، خود را به عنوان مستاجر جا می زنند و به داخل ملک دسترسی پیدا می کنند.

سپس افراد دیگر (با توجه به نژاد صاحب اصلی ملک) انتخاب می شوند که خود را به جای مالک جا بزنند تا بتوانند خانه را بفروشند یا روی آن مورگج دریافت کنند.

معمولا بعد از لیست شدن ملک برای فروش، کلاهبرداران با اولین پیشنهاد منطقی ملک را می‌فروشند و پس از دریافت مبلغ، آن را به ارز دیجیتال یا شمش طلا تبدیل کرده و از کشور خارج می شوند تا در دسترس قانون نباشند.

کارشناسان می گویند که در حال حاضر، بهترین راه برای جبران بخشی از ضرر و زیان کلاهبرداری با جعل هویت، استفاده از title insurance است. این نوع بیمه با توجه به ارزش ملک تعیین شده و فقط یکبار هنگام نهایی کردن معامله پرداخت می‌شود.

این بیمه هزینه‌های روند قانونی گرفتن حق مالکیت مجدد را پوشش می‌دهد و ملک را به صاحبخانه اصلی بر می گرداند و پولی را که خریدار به کلاهبرداران داده، به وی باز می گرداند.

بسیاری از کارشناسان نگران این هستند که با افزایش این نوع کلاهبرداری، خدمات بیمه حق مالکیت (title insurance) در کانادا در معرض خطر قرار بگیرد و شرکت های بیمه در طولانی مدت ممکن است به مشکل بخورند و نتوانند این خدمات را به صورت پایدار ارائه کنند.

حدود ۹ ماه از وعده دولت فدرال کانادا برای ممنوع کردن blind bidding گذشته، اما هنوز این قانون اجرایی نشده و منشور حقوق خریداران مسکن (Home Buyers’ Bill of Rights) هم به مجلس ارائه نشده است.

لیبرال‌ها آپریل ۲۰۲۲ طرح‌هایی برای منشور حقوق خریدار، در جهت شفاف‌تر و منصفانه‌تر کردن فرآیند خرید و فروش مسکن، ارائه دادند که یکی از آن‌ها ممنوعیت blind bidding بود.

اصطلاح blind bidding یعنی وقتی که خریدار بدون اطلاع از قیمت‌های پیشنهادی دیگر خریداران، یک قیمت به فروشنده پیشنهاد می‌کند.

برخی از مشاوران املاک این عمل را یکی از علت‌های افزایش قیمت مسکن می‌دانند، در حالی که برخی دیگر معتقدند که فروشنده حق دارد خانه خود را به هر قیمتی که می‌خواهد، بفروشد.

قرار بود دولت یک منشور حقوقی، شامل حق بازرسی مسکن قبل از خرید آن و شفافیت قیمت‌های پیشنهادی را به مجلس ارائه کند که هنوز این اتفاق نیفتاده است.

مسئولان گفته اند که دولت فدرال برای ایجاد یا تغییر قوانین بازار مسکن، باید با دولت‌های استانی تعامل کند.

در سال گذشته، مسئولین دولتی دو بار با دولت های استانی در رابطه با مسائل مربوط به مسکن از جمله منشور حقوق خریدار، جلسه گذاشته اند، اما هنوز مشخص نیست که این لایحه چه زمانی ارائه می شود.

البته برخی از استان ها، قبل از ارائه رسمی لایحه توسط دولت فدرال، در راستای اصلاح قوانین، blind bidding را برای فروشندگان اختیاری کردند.

دولت آنتاریو اعلام کرده مقررات جدیدی که از آپریل ۲۰۲۳ اجرایی می شود، به شفاف تر کردن فرایند خرید مسکن کمک خواهد کرد.

طبق این مقررات جدید آنتاریو، فروشندگان مسکن این گزینه را در اختیار خواهند داشت که اگر مایل باشند، قیمت های پیشنهادی همه خریداران را افشا کنند.

قانون ممنوعیت خرید ملک مسکونی توسط افراد غیر مقیم از اول ژانویه ۲۰۲۳ رسما در کانادا اجرایی شده.

طبق این قانون افراد خارجی به مدت ۲ سال از خرید ملک مسکونی منع می‌شوند. هدف از این کار، نگه داشتن سهم بیشتر بازار مسکن برای کانادایی‌ها اعلام شده است.

علاوه بر این که بعضی اشخاص (مثل بعضی دانشجویان یا افراد داری مجوز کار) از این قانون معاف شده اند، بعضی ملک ها هم شامل معافیت هستند.

برای مثال، املاک تفریحی یکی از مواردی هستند که از ممنوعیت دو ساله خرید توسط خارجی ها معاف هستند.

همچنین، املاک مسکونی در شهرهایی که کمتر از ۱۰ هزار نفر جمعیت دارند، از این ممنوعیت معاف هستند.

بعضی منتقدان این طرح را یک تئاتر سیاسی خوانده اند و با اشاره به میزان پایین سهم سرمایه گذاران خارجی در بازار مسکن کانادا، معتقدند که این ممنوعیت تاثیر چندانی روی ارزانتر شدن مسکن نخواهد گذاشت.

در عین حال، بعضی کارشناسان هم پیش بینی کرده اند که با اجرای این ممنوعیت، احتمالا سرمایه گذاران خارجی بیش از پیش به سمت بازار املاک تفریحی سوق پیدا خواهند کرد و در حوزه املاک مسکونی، تاثیر چندانی از اجرای این طرح احساس نخواهد شد.

در این رابطه نتایج نظرسنجی Royal LePage – از خریداران آمریکایی ساکن در ایالت‌های مرزی – در نوامبر ۲۰۲۲ نشان می‌دهد که سه چهارم افرادی که صاحب اقامتگاه تفریحی در کانادا هستند، آن را بعد از اعلام طرح ممنوعیت خرید ملک مسکونی (آپریل ۲۰۲۲) خریده اند.

همچنین در زمان نظرسنجی، حدود ۷۷ درصد هم اعلام کرده بودند که این قانون باعث شده تا قبل از پایان سال ۲۰۲۲، خرید خود را انجام دهند.

بریتیش کلمبیا به عنوان اولین استان کانادا، قانون حق فسخ قرارداد مسکن را معرفی و اجرا کرده است.

این یعنی خریدار تا سه روز پس از عقد قرارداد فرصت دارد که خانه را بررسی کند، بودجه مالی خود را تامین کرده و یا قرارداد را لغو کند.

مسئولان دولتی معتقدند که این قانون در جهت حمایت از خریدار طراحی شده و به او این امکان را می‌دهد تا پس از عقد قرارداد، فرصت کوتاهی برای تجدید نظر داشته باشد.

این قانون از ۳ ژانویه ۲۰۲۳ در بریتیش کلمبیا اجرایی شده.

گاهی اوقات رقابت در بازار مسکن به حدی است که یک خانه چند پیشنهاد خرید داشته باشد و خریدار مجبور شود از شرایطی مثل بازرسی خانه چشم پوشی کند یا برای از دست ندادن موقعیت، پیشنهاد خود را بالا ببرد.

اما حالا قانون جدید به خریدار این امکان را می‌دهد که اگر در بازه سه روزه بعد از بستن قرارداد، از خرید خانه منصرف شد، قرارداد را لغو کند.

البته به ازای هر ۱۰۰ هزار دلار قیمت خانه، ۲۵۰ دلار به عنوان هزینه کنسلی در نظر گرفته شده تا معامله و تراکنش جدی گرفته شود.

به گفته دولت، قانون جدید باعث افزایش اعتماد عمومی و بازگشت خریداران به بازار مسکن خواهد شد.

با توجه به بازار داغ مسکن در اکثر شهرهای آنتاریو از جمله تورنتو، بعضی ها خواستار این هستند که قانون مشابهی در آنتاریو هم اجرا شود و خریداران حق فسخ قرارداد داشته باشند.

تعداد معاملات مسکن در تورنتو و شهرهای اطراف (GTA) در دسامبر ۲۰۲۲ نسبت به سال قبل حدودا نصف شده.

کارشناسان سازمان املاک و مستغلات تورنتو (TRREB) با اعلام این آمار گفته اند که بسیاری از خریداران و فروشندگان مسکن در تورنتوی بزرگ، هنوز دست نگه داشته اند.

آن ها می گویند که افزایش نرخ بهره پایه و به تبع آن، افزایش هزینه های دریافت وام، باعث شده تا یک شوک کوتاه مدت به بازار مسکن وارد شود. اما در بلند مدت پیش بینی می شود که دوباره تقاضا برای خرید مسکن افزایش خواهد یافت.

آمارها نشان می دهند که بازار مسکن تورنتوی بزرگ (GTA) همچنان در حال اصلاح شدن است و قیمت ها نزولی هستند.

متوسط قیمت مسکن در تورنتوی بزرگ (GTA) در دسامبر ۲۰۲۲ نسبت به ماه قبل کاهش پیدا کرده و از ۱ میلیون و ۷۹ هزار دلار به حدود ۱ میلیون و ۵۱ هزار دلار رسیده. سال پیش همین موقع قیمت مسکن در GTA میانگین ۱ میلیون و ۱۵۸ هزار دلار بود.

متوسط قیمت مسکن در خود شهر تورنتو (City of Toronto) هم به میزان قابل توجهی کاهش پیدا کرده و از حدود ۱ میلیون و ۵۱ هزار دلار در ماه نوامبر، به ۱ میلیون و ۱۸ هزار دلار در ماه دسامبر رسیده. سال پیش همین موقع قیمت مسکن در شهر تورنتو ۱ میلیون و ۲۱ هزار دلار بود.

در مناطق حومه تورنتو (Outer GTA) هم قیمت ها کاهشی بوده و از حدود میانگین ۱ میلیون و ۹۸ هزار دلار به میانگین ۱ میلیون و ۷۱ هزار دلار رسیده. سال پیش همین موقع، قیمت مسکن در مناطق حومه تورنتو میانگین ۱ میلیون و ۲۴۸ هزار دلار بود.

اعداد اعلام شده در این گزارش توسط سازمان املاک و مستغلات تورنتو (TRREB) منتشر شده و منبع آن، معاملات ثبت شده در سامانه MLS است.

قیمت انواع مسکن در تورنتو و حومه را در ادامه ببینید.