هشت بار افزایش نرخ بهره پایه توسط بانک مرکزی کانادا در طی حدود یک سال، کسانی که مورگج دریافت کرده و در آستانه تمدید وام مسکن هستند را با نگرانی مواجه کرده.
چون این مسئله تاثیر قابل توجهی بر روی توانایی مردم برای پرداخت اقساط مورگج دارد.
در حال حاضر، نرخ مورگج با بهره متغیر (variable rates) بالای ۶ درصد و نرخ مورگج با بهره ثابت (fixed rates) حدود ۴ تا ۵ درصد است. این مسئله زندگی بیش از یک میلیون نفر در کانادا را که امسال باید مورگج خود را تمدید کنند، تحت تاثیر قرار میدهد.
با توجه به این موضوع، مورگج را چگونه تمدید کنیم که از پس پرداخت اقساط آن بر بیایم؟
کارشناسان اقتصادی پیش بینی میکنند که احتمالا اوایل سال ۲۰۲۴، بانک مرکزی نرخ بهره پایه را کاهش می دهد.
البته نرخ مورگج یک شبه کاهش پیدا نمیکند. مخصوصا مورگج با نرخ بهره متغیر. مدتی طول میکشد تا اوضاع آرام شود و نرخ بهره به اندازه کافی کاهش یابد.
به گفته کارشناسان مورگج، برای کسانی که باید وام مسکن خود را تمدید کنند، فعلا تغییر مورگج با نرخ ثابت پنج ساله به مورگج با نرخ متغیر، کار درستی نیست.
چون در حال حاضر، نرخهای ثابت کمتر از نرخهای متغیر هستند و حداقل تا یک سال آینده نرخهای متغیر همچنان بالا باقی خواهند ماند.
البته انتخاب نوع مورگج بستگی به ریسکپذیری افراد دارد. کسانی که ترجیح میدهند گزینه ایمنتری را انتخاب کنند، به سراغ مورگج با نرخ ثابت میروند.
در مورد محاسبه نرخ بهره، یک تصور رایج اشتباه وجود دارد و آن این است که اگر نرخ بهره دو برابر شود، میزان اقساط پرداختی هم دو برابر میشود. اما این برداشت درست نیست.
برای مثال، اگر کسی ۵ سال پیش خانه خریده و ۵۰۰ هزار دلار مورگج با نرخ سود ۲٫۵ درصد و استهلاک ۲۵ساله دریافت کرده باشد، ماهانه ۲۲۴۰ دلار قسط مورگج پرداخت میکند.
پنج سال بعد، صاحبخانه حدود ۷۶ هزار دلار از مورگج را پرداخت کرده و ۴۲۳ هزار دلار به علاوه استهلاک ۲۰ساله باقی مانده. با نرخ بهره جدید که دو برابر شده (۵ درصد)، حالا او حدود ۲۷۸۰ دلار به عنوان قسط مورگج پرداخت میکند.
یعنی با ۲ برابر شدن نرخ بهره، تنها حدود ۵۰۰ دلار به قسط مورگج اضافه شده است.
حالا اگر صاحبخانه تصمیم بگیرد مورگج خود را تمدید کند، میتواند با مشورت کارگزاری، دوره استهلاک را بالا ببرد (مثلا ۳۰ سال) و با درنظر گرفتن اضافه شدن یک سری هزینه قانونی، حدود ۲۲۷۰ دلار به عنوان قسط مورگج پرداخت کند. انجام این کار، بازپرداخت اقساط مورگج را قابل تحمل تر می کند.
توجه داشته باشید که قبل از سر رسید مهلت وام، حتما در مورد نحوه تمدید و تغییرات مد نظر با کارشناسان مشورت کنید تا مشمول جریمه نشوید.